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http://news.10jqka.com.cn/content/624/222/053/62422253.shtml
银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
房子套数不以贷款记录来认定
在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。而杨家才指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。
他表示，只有以房来划分，才有一套二套的问题。而“实行差别的房贷政策的时候，主要以房进行划分”。
而据杨家才介绍，房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定。此外，银行在做个人住房按揭贷款时，还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。
4月14日，国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50%，利率1.1倍；三套以上房可停贷。杨家才指出，从整个新政来看，政策出发点是居者有其屋，有一套住的就足够了，一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求，而不能支持倒卖房屋的资金需求。
开发贷款和土地储备贷款“三不贷”
杨家才透露，目前，银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。
此外，对于土地储备贷款，银监会还要求，地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。“你整治哪块地，经过评估之后，给你多少贷款，叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向，卖到哪儿贷款就收到哪儿；第二个是建贷挂钩，房地产商要贷款，一定是跟在建工程挂钩，然后用我的钱把这个楼盘建起来之后，要监督你销售；再一个就是房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，你卖出去我要实行封闭运行，在银行开户，要随着卖房的进度偿还你原来的贷款”杨家才解释说。
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“二套房”认定考验调控执行力
4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,十条举措再次剑指高烧不退的房地产。其中，要求购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
新政的效果可谓立竿见影：刚过去的这个双休日，以往壮观的看房车队变得稀拉，新开楼盘不用排队抢房了，好久不见的购房优惠也出来了。可记者在跑楼盘时也发现，有人抱怨新政误伤了一些刚需人群：才卖了用过贷款的旧居，想买大一点的新房，银行却要按二套房政策来执行。而有炒房人却对新政无动于衷：“我之前投资的几套房产都是全额付款的，从银行的信贷记录上看，我还是可以按首套房来贷的。”
这就出现了一个怪现象：有人明明买的是自住的改善性住房，却被认定为二套房；有人明明先后炒了几套房，再买房却能享受首套房的优惠。
抑制以牟取暴利为目的的炒房者，保护以改善居住为目的的购房人，是本轮调控的一大特点。当下，如何区分买房人是投机还是自住，主要看他们购买的是不是第二套以上的住房。而确认是不是二套以上住房，主要是看有没有用贷款买过房，不论是否还清，再次贷款，都按二套房处理。这就会导致两种情况：以改善居住为目的的购房者，得不到应有的扶持；以牟取暴利为目的的炒房者，得不到应有的抑制。国家实施宏观调控，有关部门和地方应迅速跟上，制定细则，完善相关配套措施。比如，对于二套房的认定，此前，各家银行标准不一，各唱各的调子，严一点的看买房人是否贷过款，松一点的还清贷款仍算首套。现在，应着眼于整治房价过快上涨，对“二套房”形成统一的认识和标准。
再如，认定是不是二套房，不能单靠银行系统，需要多部门联手。商业银行作为房贷审核发放的主体，依据的是买房人的贷款记录。但是，没有贷过款的房子有几套，银行则无从知晓，所以银行认定的首套房极有可能不是买房人的首套房产。而房产部门完整的产权登记，因与银行系统不联网，可能导致二套房政策执行上的偏差。
因此，此次楼市调控，国务院的通知特别强调，住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。历次楼市调控表明，我们缺的不是政策，而是执行力。对于二套房的认定，是本次调控的关键点，既然责任主体已经明确，相关部门就要尽快加以落实，拿出一个权威的标准来。
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银行即日执行新房贷 二套房如何界定需待细则
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称新国十条)发布首个工作日，上海市商业银行大多即日开始执行已明确调整项。虽然对二套房贷如何认定、三套房贷是否停贷等还有待监管部门、地方政府的进一步表态，但商业银行此番迅速反应，表现出对利率上调预期下
控制房贷风险的强烈需求。市场人士认为，调控政策的最终效果有待于货币政策的后续走势，以及市场对通胀预期的变化，接下来要做的是要在利率不断上调之前将房价稳定在一个相对合理的水平，防止泡沫破裂对经济的过度冲击。
新老划断以合同签订日为界
4月17日，国务院办公厅下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确提出坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。根据记者自商业银行获得的最新消息，工商银行、兴业银行、浦发银行等多家商业银行上海分行已收到总行转发“新国十条”文件，其余未有总行通知的，也已按“新国十条”落实执行。
4月19日起，上海地区商业银行大多开始对已明确上调首付比例或利率水平的房贷需求进行“新老划断”。以合同签订日为界，已签订合同按合同内容执行，已受理但未核准签订贷款合同的，则按新规执行。
“至此银行之所以反应这么快，一是因为新国十条力度比较大，不只是对金融系统做了要求，还有设定了问责机制，后续还会有税收方面的政策；二来也是因为当初实施的7折优惠利率，事实上是商业银行个贷业务的让利行为，部分核算成本后是不赚钱的。”一股份制商业银行分行个贷部负责人如是说。
根据“新国十条”，已明确的部分是：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
还留有空间的，是对二套房如何界定，对三套房如何因地制宜，对存量房贷是否有影响。商业银行人士表示，根据“新国十条”，二套房的界定还要等待人民银行、银监会的认定标准，在此之前银行的做法将参照此前各自对二套房贷的不同界定。“而如何对待三套房，则要看地方政府如何评价当地房价水平及房地产市场状况，上海地区近期预计也会有相应的调整。”
市场反应命悬后续预期
在中央遏制房价过快上涨的重拳面前，商业银行的短期反应多了一层被动接受的色彩。一资深商业银行个贷业务中层认为，每一次针对房地产市场做出信贷政策的调整，银行都只是扮演助推器的角色，“其效果取决于很多因素，政策连续性、市场预期、舆论形势等等”。他认为，本轮致力于经济刺激复苏的适度宽松货币政策，已经将房地产市场推到了泡沫的高点，经济周期原理下的市场调整在所难免。
“但是头痛医头、脚痛医脚的做法并不能长久解决资产泡沫对经济带来的振动，所以必须有一个系统的解决方案，保持政策的连续性，持续抑制不合理的市场表现”，他认为，近期内房地产市场抛盘增多、买盘减少的情况还只是应激反应，后续需要观察“新国十条”的执行效果，特别要注意货币政策特是否有大的转向，通货膨胀预期是否增强的情况。
交通银行首席经济学家连平在接受本报记者采访时认为，现在房地产市场已经有了泡沫，市场价格上涨越快对银行资产质量埋下的隐患就越大。“但是，因为利率大幅度提升不大可能，所以房地产泡沫也不太可能呈现迅速破灭的局面。以国际水平横向比较，我国房贷业务的首付比例比较高，此项风险不大，接下来要做的是要在利率不断上调之前将房价稳定在一个相对合理的水平，将泡沫控制住，以避免未来出现大的系统性风险。”
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